Các bước thực hiện phương pháp chi phí vào tính giá BĐS

Bước 1: Ước lượng giá trị mảnh đất của bất động sản cần định giá, coi mảnh đất đó là đất trống và việc sử dụng công trình hiện tại là sử dụng cao nhất, tốt nhất

Bước 2: Ước lượng chi phí hiện tại để xây dựng công trình mới hoặc thay thế công trình trên mảnh đất (2). Chi phí thay thế công trình là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình mới có giá trị sử dụng tương đương công trình cần định giá, bỏ qua tất cả những khiếm khuyết lỗi thời.

Nhưng dù tính theo phương pháp nào, nhìn chung cũng đều cần chia các loại chi phí xây dựng công trình ra thành chi phí trực tiếp và gián tiếp, khi đó:

Chi phí thay thế = chi phí + chi phí + lợi nhuận

công trình trực tiếp gián tiếp nhà đầu tư

Bước 3: Ước lượng số tiền giảm giá tích luỹ của công trình trên miếng đất cần định giá trên cơ sở xem xét mọi nguyên nhân hao mòn và lỗi thời (bao gồm hao mòn tự nhiên, hao mòn lỗi thời chức năng, hao mòn lỗi thời bên ngoài) (3). Để tính tổng giảm giá tích lũy của một công trình cũng có nhiều phương pháp:

– Phương pháp kỹ thuật: thực tế là việc tính tổng các yếu tố gây ra giảm giá công trình, rồi từ đó vốn hóa phần thất thu tiền thuê.

– Phương pháp rút ra từ thị trường: là việc tìm kiếm thông tin về bất động sản so sánh và thực hiện điều chỉnh với các so sánh cho một số yếu tố nhất định. Từ đó tính toán tất cả các yếu tố giảm giá tích lũy từ tất cả các nguyên nhân, đây được coi là phương pháp dễ hiểu và dễ chấp nhận.

– Tính giảm giá tích lũy theo tuổi công trình. Các loại tuổi công trình được sử dụng ở đây bao gồm có tuổi kinh tế và tuổi hiệu quả của công trình. Tuổi kinh tế của công trình là thời gian từ khi công trình được xây dựng cho đến khi nó trở thành gánh nặng kinh tế. Tuổi hiệu quả của công trình thể hiện các điều kiện và sử dụng thực tế của công trình từ khi đưa vào hoạt động. Tổng giảm giá tích lũy được tính bằng chi phí tái tạo công trình nhân với tỉ lệ giữa tuổi hiệu quả và tuổi kinh tế của công trình.

Bước 4:

Giá trị còn lại = Chi phí thay thế công trình – Tổng giảm giá tích luỹ

(4) = (2) – (3)

Bước 5: Ước tính phần giảm giá của các công trình xây dựng phụ, các chi phí của các công trình cải tạo khác trên địa điểm (5)

Bước 6:

Giá = Giá đất + Chi phí công trình + Các chi phí công trình phụ

bất động sản đã giảm giá đã giảm giá

(6) = (1) + (4) + (5)

Bước 7: Điều chỉnh giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu với giá trị của tài sản cá nhân đã đưa vào tính toán chi phí

Giá trị toàn quyền sở hữu = Giá bất động sản – Giá trị tài sản cá nhân

Phương pháp chi phí ít khi được áp dụng để định giá bất động sản tạo thu nhập vì chi phí không phải lúc nào cũng bằng giá trị và có những chi phí không tạo ra giá trị. Phương pháp này đòi hỏi người định giá phải có những kiến thức nhất định về xây dựng, có kinh nghiệm định giá và thường được áp dụng cho những trưòng hợp định giá bất động sản công như trường học, bệnh viện, nhà thờ…nhằm xác định giá trị đền bù giải phóng mặt bằng khi dỡ bỏ do nhà nước thu hồi, nhằm phục vụ cho tính thuế, bảo hiểm, thế chấp