Các đối tượng tham gia vào thị trường BĐS – nhà đất (phần 2)

– Nhà quy hoạch: tham gia chủ yếu về công tác quy hoạch tổng thể sao cho đạt được giá trị sử dụng cao nhất. Nhà quy hoạch làm việc thường xuyên với chủ đầu tư để kịp thời điều chỉnh quy hoạch, làm việc với cơ quan chính quyền có liên quan và các nhà tư vấn khác để xác định sự phù hợp của khu đất đầu tư xây dựng với mục tiêu của chủ đầu tư mong muốn.

– Nhà thầu xây dựng: là người chuyển đổi các thiết kế trên giấy thành các công trình hiện thực. Tổng thầu xây dựng có thể chia nhỏ gói thầu cho các nhà thầu phụ thực hiện công việc xây dựng theo từng chuyên ngành cụ thể. Việc lựa chọn nhà thầu thông qua đấu thầu hoặc chỉ định thầu. Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng: nhà ở, công trình công nghiệp, thương mại, dich vụ… để tạo ra hàng hoá BĐS – nhà đất cho thị trường. Người kinh doanh BĐS – nhà đất cần tìm đến nhà thầu xây dựng để thi công công trình. Nhiều khi nhà thầu xây dựng cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực BĐS.

– Các nhà tư vấn: các nhà tư vấn bao gồm nhiều loại tư vấn quy hoạch, tư vấn môi trường, tư vấn giao thông v.v… Các nhà tư vấn góp phần nâng cao giá trị thẩm mỹ cảnh quan, góp phần thu hút thiện cảm và sự quan tâm của khách hàng đối với dự án và gia tăng giá trị nhà đất sau khi hoàn thành, lập báo cáo đánh giá tác động của môi trường theo luật định, hỗ trợ giúp đỡ thủ tục pháp lý về cấp giấy phép.

– Luật sư và kế toán: do tính chất phức tạp và số lượng thủ tục pháp lý trong giao dịch nhà dất rất nhiều, vai trò của luật sư và kế toán viên không thể thiếu trong quá trình phát triển của BĐS – nhà đất. Hơn nữa các luật sư cũng là người liên lạc giữa chủ đầu tư và các cán bộ giám sát chính quyền. Họ cũng là người dự kiến các vấn đề pháp lý và giảm thiểu tối đa việc tranh kiện tại toà. Còn vai trò các kế toán viên chuyên nghiệp rất cần trong quá trình đầu tư xây dựng theo đúng quy định của pháp luật. Trong thời gian tới, khi niêm yết công ty trên thị trường chứng khoán trở nên phổ biến đối với việc huy động đầu tư, việc báo cáo tài chính càng ngày cần các chuyên gia phù hợp.

– Nhà môi giới BĐS – nhà đất: chiụ trách nhiệm cho thuê hoặc bán các BĐS – nhà đất cho khách hàng với các phương án tài chính của chủ đầu tư. Các nhà môi giới BĐS – nhà đất đóng vai trò chủ chốt trong kế hoạch tiếp thị, họ gợi các viễn cảnh, trình bày các đặc điểm của sản phẩm, các chức năng và lợi nhuận, thương thảo hợp đồng, đồng thời cung cấp các thông tin phản hồi về cho các nhà đầu tư kịp thời điều chỉnh dự án.

– Nhà cung cấp tài chính: bao gồm liên doanh đối tác hợp tác đầu tư, nhà cung cấp tín dụng xây dựng, nhà cho vay thường xuyên và nhà đầu tư BĐS – nhà đất dài hạn.

• Liên doanh các đối tác hợp tác đầu tư cung cấp phần vốn bù đắp vào các khoản thiếu hụt cả chi phí dự án và việc xây dựng, phần còn lại tất nhiên do vốn chủ đầu tư bỏ ra.

• Nhà cung cấp tín dụng xây dựng thông thường là các ngân hàng thương mại chịu trách nhiệm cung cấp tài chính cho việc xây dựng dự án, họ quan tâm chủ yếu đến khả năng kinh tế phát triển dài hạn của dự án, khả năng sinh lời của dự án mà cam kết cung cấp các khoản tài chính cho việc xây dựng dự án theo đúng kế hoạch đã định.

• Nhà cung cấp các khoản vay tài chính thường xuyên không cam kết thực hiện giá trị thị trường của sản phẩm hoàn thành rất quan trọng đối với quyết định cho vay.

• Nhà đầu tư BĐS – nhà đất dài hạn là người ký hợp đồng mua sắm sản phẩm hoàn chỉnh trước khi dự án bắt đầu xây dựng hoặc sau khi dự án hoàn thành, thường đóng vai trò trong quá trình phát triển BĐS – nhà đất và không chịu xẻ rủi ro.

– Nhà quản lý BĐS – nhà đất: tham gia vào chu trình phát triển BĐS khi việc xây dựng sắp hoàn thành và đi vào hoạt động. Nhà đầu tư thông minh sẽ mời nhà quản lý BĐS – tham gia ngay từ giai đoạn thiết kế xây dựng để hiệu quả quản lý sau này càng có chất lượng cao nhất có thể được. Quyết định lựa chọn giữa thuê mứơn nhân sự quản lý nội bộ hoặc ký hợp đồng thuê công ty dịch vụ quản lý bên ngoài là rất quan trọng và tuỳ thuộc vào sản phẩm của dự án, quy mô dự án cũng như địa điểm dự án đầu tư.

– Nhà nghiên cứu thị trường: nay là người đóng vai trò quan trọng mà căn cứ vào sự tư vấn của họ, chủ đầu tư có thể đi đến quyết định đầu tư hay không. Họ sẽ cho chủ đầu tư biết nhu cầu sản phẩm có hay không, quy mô như thế nào, các đối thủ cạnh tranh là ai, tốc độ tiêu thụ là bao lâu.

– Nhà tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại rất cần thiết cho sự tiêu thụ sản phẩm dự án, họ là người tạo ra các chiến lược tiếp thị cho sản phẩm. Sự tham gia của các nhân sự này ngay từ khi mới động thổ, kéo dài trong suốt qúa trình xây dựng dự án và sau khi dự án hoàn thành. Thật vậy, có nhiều dự án không thể khởi công nếu 50-70% sản phẩm dự án không đặt cọc bán trước, nhà tư vấn thị trường phải có kinh nghiệm với thị trường địa phương cũng như các sản phẩm tương ứng, có thể khả năng tiếp thị các phương tiện thông tin đại chúng cũng như thông qua xã giao hội nghị v.v… đồng thời có thể xoa dịu đối thủ cạnh tranh. ở các nước tiên tiến đều tồn tại các hiệp hội hành nghề tư vấn tiếp thị và quan hệ đối ngoại nhằm đảm bảo nhu cầu cung cấp nhân lực phù hợp với nhu cầu của đầu tư.

– Cán bộ giám sát các quy định của Nhà nước về sự phát triển tạo nên một hệ thống hữu hiệu và công bằng về phân phối sử dụng đất và đảm bảo phát triển có chất lượng cao. Các nhà đầu tư phải tuân thủ các quy định Nhà nước về quy hoạch xây dựng và phải có được sự chấp thuận của chính quyền địa phương về tổng thể mặt bằng quy hoạch và cấp giấy phép cần thiết trước khi khởi công xây dựng. Khi việc xây dựng được triển khai, cán bộ giám sát do chính quyền giao nhiệm vụ kiểm tra việc tuân thủ các quy định Nhà nước về đầu tư xây dựng BĐS – nhà đất, đảm bảo an toàn xây dựng và an toàn xã hội, môi trường. Nếu các dự án do doanh nghiệp tư nhân đầu tư đáp ứng nhu cầu xã hội thì các nhà làm luật cũng như các cán bộ giám sát vừa phải đảm bảo quyền lợi của cộng đồng những vừa không tạo nên các rào cản đối với các dự án có nhiều sáng tạo, có thiết kế tốt và đáp ứng được nhu cầu xã hội.

– Người sử dụng cuối cùng: là người tiêu thụ trực tiếp sản phẩm hoàn chỉnh cuối cùng.